始めるのは”今じゃない”けど、始めどきに備えて知っておきたい不動産投資の王道

資産運用や投資についていろいろ勉強中のゆうか。
そういえば不動産投資ってよく知らないなと思い、自身でも不動産投資を実践しているファイナンシャルプランナーの簡先生のもとを訪れました。

登場人物

簡先生

独立系ファイナンシャルプランナー。株式会社BCCの代表取締役。

ゆうか

バリバリ営業ができるリッチ貧乏。プライドが高い超浪費家。

前回の記事

“不動産を売らない”お金のプロにぶっちゃけ不動産投資はどうなのか聞いてみた

不動産の良し悪しを判断する方法

じゃあ、3,000万円が高いのか安いのかはどうやって判断するんですか?

高いか安いか。
採算が合うのかをしっかり見極めることがとても重要です。

まずは、「全国地価マップ」などを見て、その物件もしくは周辺の㎡単価や坪単価を調べます

それでなにがわかるんですか?

検討している物件と、その周辺の物件の㎡単価を比較します。
すると、検討物件が割高なのか割安なのかがわかります

もし検討物件の㎡単価の方が高い場合は、買わない方がいいんですか?

いいえ、そう判断するのはまだ早いです。
リノベーションされている物件であればその工賃が含まれるため割高になっているかもしれません。
それに、しっかりコストを回収できるだけの収入が見込める物件であれば問題ありません。

収入が見込めるかどうかは、どうやって判断するんですか?

「SUUMO」や「LIFULL HOMES」などで周辺の賃貸価格の相場を見て判断します。
まず、検討物件の周辺にある似た条件のマンションを探します。
最寄駅からの距離や築年数、部屋の広さなどが似たものです。

なるほど!
その家賃を参考にして、検討物件を貸したときの収入がどれくらいになるかがわかるってことですね。

その通りです!
その家賃を参考に、収入がどれぐらい見込めるか、支出に対してプラスになるか、プラス幅はどれくらいかなどを考えます。

不動産投資は銀行からお金を借りてやるのが一般的だっておっしゃってましたよね。
わたしは年収500万円ぐらいなんですけど、それでも借りられるものなんですか?

借りられる可能性は高いと思いますよ。
収入が一定額以上あり、安定しているかどうかが融資判断のポイントになります。
350万円以上あり、安定していれば融資は受けられると聞いたことがあります。
※あくまで目安です。

でもやっぱりこわいですよー。
借金してまでやるなんて…。

借金という考え方とは少し違います。
マイホーム購入のために借りるお金は負債です。
一方で、不動産投資はマンションを他人が借りて、自分の融資額を返済してくれるので立派な資産だといえます。
借金も実力のうちですよ。

そういう考え方があるのか。
たしかに、毎月銀行に返済する額よりも、家賃収入の方が大きければ、自分が出すお金は0円で済みますね。

その場合は、むしろ何もしなくても収入が入ってきます。

おー!それはすごいですね。

もちろん良いことばかりではありません。
借りてくれた方もずっとそこに住むわけではありませんので、当然借り手がいないときもあります。
その間は収入がゼロになります。

それそうですよねー。
うまい話ばっかりじゃないですよね。

はじめに、「いまは不動産投資はしなくても良い」とお話しましたが、これはなぜだかわかりますか?

人口が減って、家を借りてくれる人が少なくなったからですか?

東京都内で駅からの距離が10分以内など、ある程度の条件を満たしていれば借り手はつきます。
それよりも大きいのは、不動産価格が高くなっていることです。
それだけ毎月の返済額も大きくなり、利益が小さくなり、あまり旨味がありません。

何千万円も借りて旨味がなかったら、やる意味ないですね。

それなので、不動産投資をはじめるにしても、もう少し不動産価格が安くなってきたときの方が良いと思います。

初心者は王道の東京で探すべし!

初心者が気をつけた方がいいことってありますか?

ニッチなマーケットには手を出さない方が良いでしょう。
王道の東京からスタートするのが良いと思います。

東京が王道なんですね。

都心部には仕事があり、地方から人が集まってきます。
これから日本が人口減少に備えて移民をどこまで受け入れるのかによっても変わりますが、移民が増えればさらに東京に居住したいというニーズは増えると思います。

東京であれば、どこでもいいんですか?

どこでも良くはないです。
職場に行きやすいところが選ばれますので、駅からの距離が近いターミナル駅へのアクセスが良い、という要素はほしいですね。

ターミナル駅というと、渋谷、新宿、池袋、東京、品川とかですか?

そうですね。
そうしたところには働く場所が多いので、そこまで乗り換えなしで行ける電車で10分で行けるなどがあれば、便利だと感じられるのではないでしょうか。

便利だなー、住みたいなーって思えるかどうかが重要なんですね。

そうです、そこが重要です。

最初はこわいイメージがあったんですけど、良いかもなーって思うようになりました。
まぁ、いまはタイミングではないっていうのが残念ですけど。

ゆうかさんがおっしゃるように「こわい」と感じさせてしまう一面はあります。
不動産会社はコンビニよりも多いと言われているので、もちろん悪い会社もいて、詐欺に近いようなセールストークをしてるところもあります。

コンビニより多いんだ!
それだけあったら悪い人もいますよね。

ですので、営業マンのセールストークを鵜呑みにせず、物件の良し悪しを自分で考えるようにしてください。

もし実際に考えることがあったら気をつけます。
きょうはありがとうございました!

〜 おわり 〜

取材協力者

TEXT:mamachari編集部

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